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みなさん、こんにちは！
千葉で、住宅や空き家などの解体工事を行っている『千葉スピード解体』です。
千葉市を中心に、建て替えに伴う解体工事や、お庭の倉庫や庭木の解体工事
アパートやマンション等の大きな解体工事などを、適正な価格で千葉のみなさんに届けております。
普段、私たちが何気なく目にしている、 街並みや田園風景。
実は、日本の土地は、 法律によって「建物を建てて市街化を進めるエリア」と、 「自然を守り、市街化を抑制するエリア」に、 大きく分けられていることをご存知でしょうか。
今回、少し専門的なお話になりますが、 後者の「市街化を抑制するエリア」、 すなわち「市街化調整区域」にある、 「既存宅地（きぞんたくち）」について取り上げたいと思います。
ご実家や、相続された土地が、 この「調整区域」にあるというご相談を、 私たちもよくいただきます。
「古い家が建っているけれど、解体しても大丈夫？」 「解体した後、新しい家は建てられるの？」
そんな不安や疑問を持たれるのは当然のことです。
私は普段、建築士としての視点からも、 お客様の解体工事に関わらせていただいております。
法律が絡む少し複雑なテーマですが、 建築のプロとして、 できるだけ分かりやすく紐解いていきたいと思います。 どうぞ、リラックスしてお読みくださいね。
そもそも「市街化調整区域」とは？
まずは、基本となる言葉の意味から、 確認していきましょう。
「市街化調整区域」とは、 都市計画法という法律で定められた、 「市街化を抑制すべき区域」のことです。
簡単に言えば、 「ここでは、原則として新しい建物を建てたり、 宅地造成をしたりしてはいけませんよ」 というエリアです。
豊かな自然環境や農地を守るために、 無秩序な開発を防ぐ目的があります。
千葉県内にも、 のどかな田園風景が広がる地域など、 多くの調整区域が存在しています。
原則として家が建てられない場所。 それが調整区域の基本となります。
では、「既存宅地」とは何でしょう？
「原則、家が建てられない」はずの調整区域に、 すでにポツンと古い家が建っていることがありますよね。
これは、過去にあった、 「既存宅地制度」という特別なルールが、 関係しているケースが多いのです。
「既存宅地」とは、 市街化調整区域に指定される（線引きされる）前から、 すでに宅地として利用されていた土地のことです。
以前は、一定の条件を満たせば、 「ここは昔から宅地だったから、 例外的に家を建ててもいいですよ」 と認められていたのです。
しかし、ここで非常に重要なポイントがあります。
実は、この「既存宅地制度」は、 法律の改正により、平成13年（2001年）に、 すでに「廃止」されているのです。
これが、話を複雑にしている最大の要因です。
「解体」と「再建築」はできるのか？
制度が廃止された今、 調整区域にある古い家をどうすれば良いのでしょうか。
1. 解体工事について
まず、今建っている古い家を、 「解体」すること自体は問題なく可能です。
老朽化して危険な空き家などは、 むしろ早めに解体することが望ましい場合もあります。
2. 再建築（建て替え）について
問題は、解体した後の「再建築」です。
以前のように、 「既存宅地だから簡単に建て替えられる」 というわけにはいかなくなりました。
原則として、調整区域での建築は制限されています。
ただし、絶対に建てられないわけではありません。
千葉県（または各市町村）の条例に基づき、 都市計画法の「許可」を得ることができれば、 再建築が可能になるケースがあります。
これを、専門用語で、 「都市計画法第34条第11号（または12号）に基づく許可」 などと呼ぶことがあります。
建築士が伝える、重要な注意点
再建築の許可を得るためには、 非常に厳しいハードルを越える必要があります。
建築士の立場から、 特に注意すべき点をお伝えします。
以前と同じ用途・規模が基本
再建築が認められる場合でも、 基本的には、 「以前建っていた家と同じような用途（専用住宅など）」 「同程度の規模（大きさや高さ）」 であることが求められます。
「解体して、今度は大きなアパートを建てよう」 といった計画は、許可されない可能性が高いです。
インフラの確認が必須
調整区域は、もともと市街化を想定していないため、 水道や下水道などのインフラが、 十分に整備されていないことがあります。
再建築にあたって、 新たに水道を引き込んだり、 浄化槽を設置したりする必要が出てくると、 その分、多額の費用がかかる可能性があります。
手続きには時間と専門知識が必要
許可申請の手続きは、 非常に複雑で専門的な知識を要します。 また、許可が下りるまでに、 数ヶ月といった長い期間がかかることも珍しくありません。
最後に：自己判断せず、必ず専門家へ
「昔から家が建っていたから大丈夫だろう」 という自己判断で解体を進めてしまうと、 「二度と家が建てられない土地」に、 なってしまうリスクさえあります。
調整区域の土地活用は、 私たちのような建築のプロでも、 慎重に調査を進める分野です。
もし、対象となる土地をお持ちでしたら、 解体を決める前に、必ず専門家にご相談ください。
私たち『千葉スピード解体』は、 運営元が建築会社（株式会社トミオ）です。
解体のことだけでなく、 その後の建築の可能性や法的な規制についても、 社内の建築士がしっかりと調査・アドバイスできるのが強みです。
難しい手続きも含めて、 お客様の土地の未来を一緒に考えていきますので、 どうぞ安心してご相談いただければと思います。
最後までお読み頂きありがとうございました。
「解体会社を探している」
「解体工事の費用を知りたい」
「解体は初めてで誰に相談したらいいか分からない」
「解体工事の正しい進め方を知りたい」など
解体に関するご相談は、ぜひ一度『千葉スピード解体』までご相談ください。
電話相談や来場相談など、お客様のご要望に合わせて対応いたします。
スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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