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住宅や空き家などの解体工事を行っている『千葉スピード解体』です。
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今回は、【区画整理による解体工事の費用や流れ③】についてご紹介していきたいと思います。
目次
1.解体工事の流れ
2.区画整理組合の設立
3.仮換地の指定と建物移転補償の交渉
4.立ち退き
5.解体工事
6.換地処分
7.土地、建物の登記と清算金の交付
8.まとめ
解体工事の流れ
区画整理の解体工事の流れは、基本的には以下のように進められます。
①計画の決定と住民説明会の実施
②土地区画整理組合の設置
③仮換地の指定と建物の移転補償の交渉
④立ち退き
⑤換地処分
⑥土地建物の登記
⑦清算金の交付
計画の決定と住民へ説明
区画整理はまず行政が計画を決定するところから始まります。
地元住民とまちづくり案を検討した上で、区画整理事業の施行区域を決め、事業計画として資金計画や設計、事業期間を決定します。
この段階で、対象の区域の住民に「区画整理計画を立てています」と伝えます。
事業を進めるには住民の承諾が必要となるので、計画をスムーズに進めるために事前の周知を徹底します。
計画が決定した後には住民に対する説明会を実施し、地権者の同意を得るための手続きを行います。
同意しない住民に関しては後日、同意してもらうように個別で交渉をして促します。
地権者は正当な理由が無いまま通知された期限が過ぎた場合、直接施工（強制執行）になる場合や、損害賠償の責任が生じる恐れがあるので注意が必要です。
区画整理組合の設立
区画整理計画が決定し、住民への説明が終われば組合を設立します。
設立される《区画整理組合》は区画整理事業が行われる区域の宅地所有者、借地権者が組合員になります。
原則は組合員が7人以上で、都道府県知事の認可があると設立することができます。
組合設立の条件としては他に、区域内の宅地所有者、借地権者の3分の2以上が事業計画に同意するということが必要です。
住民説明会で同意を得ておくことにより、組合の設立がスムーズに進むでしょう。
仮換地の指定と建物移転補償の交渉
現在の土地の権利を仮換地へ移行する手続きが仮換地の指定です。
この手続きを行うことにより、登記上では他人の土地でも仮換地を使うことができます。
建物移転補償交渉で最初に行なうのは、立ち退き料金の金額の査定です。
不動産価値などを考慮して組合や行政の調査員が金額を提示します。
立ち退き料の総額が提示され、土地の所有者が合意し書類にサインをすれば交渉完了となります。
立ち退き
交渉が終わると、建物の移設、撤去などを行います。
これがいわゆる《立ち退き》です。
立ち退きが完了してから解体工事に移るので、立ち退きは速やかに済ませましょう。
行政によっては立ち退きの前後に立ち退き料の半分が支払われる場合もあります。
支払い条件やタイミングなどは組合や行政によって異なるので、前もって確認しておきましょう。
解体工事
立ち退きが終われば、解体工事を行います。
土地は移動せざるを得ませんが、家に愛着がある場合は曳家工法などで建築物をそのまま移動する方法もあります。
その後、公園や道路、宅地整地などの工事を行って、利便性の高い町並みが作られていきます。
換地処分
立ち退きが終わったら換地処分を行います。
仮換地の所有権を取得し、仮換地をもともと持っていた土地だとみなすようになります。
原則的に全額立退き料が支払われるのは換地処分が終わってからになります。
土地、建物の登記と清算金の交付
最後に行うのが土地建物の登記と清算金の交付です。
土地や建物が変わるので登記が必要となりますが、基本的には施工者がまとめて行います。
その後に行われる清算金の交付は、換地で生じる土地所有者間の利害の差を埋めるためのものです。
事業前と事業後で土地の評価額を比較し、評価前のほうが高い場合は清算金を交付し、評価前のほうが低い場合は清算金を徴収します。
清算金の徴収、交付を行うことで利害の差をなくします。
まとめ
区画整理による解体工事の流れを理解することで、スムーズな進行が期待できます。
計画の決定から住民説明会、仮換地の指定、立ち退き、解体工事、換地処分、登記と清算金の交付まで、各ステップをしっかりと把握しておくことが重要です。
最後までお読み頂きありがとうございました。
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