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みなさん、こんにちは！
千葉で、住宅や空き家などの解体工事を行っている『千葉スピード解体』です。
千葉市を中心に、 建て替えに伴う解体工事や、 お庭の倉庫や庭木の解体工事、 アパートやマンション等の大きな解体工事などを、 適正な価格で千葉のみなさんに届けております。
さて、今回お届けするテーマは、 少し専門的ですが、 千葉県内で古いお家をお持ちの方、 ご実家が郊外にある方には、 絶対に知っておいていただきたい内容です。
それは「市街化調整区域」での解体について。
「調整区域？なんだか難しそう…」 そう思われるかもしれませんね。
でも、ここを知らずに解体してしまうと、 後で取り返しのつかない 「大きな落とし穴」に落ちてしまうことがあるのです。
今日は、そんな専門的なお話を、 できるだけ分かりやすく、 ポイントを絞ってお伝えしていこうと思います。 大切な資産を守るための知識として、 少しだけお付き合いください。
そもそも「市街化調整区域」ってなに？
まず、日本の土地は、 都市計画法という法律で、 ざっくりと二つのエリアに分けられています。
一つは「市街化区域」。 ここは、どんどん街を便利にして、 お家やお店を建てていきましょう、というエリア。 みなさんが普段、お買い物をする駅前や、 住宅街の多くはここに含まれます。
そしてもう一つが、 今回のテーマである「市街化調整区域」です。
こちらは、自然や農地を守るために、 「原則として、新しい建物は建てないでくださいね」 と決められているエリアなんです。 千葉県でも、少し郊外に行くと、 田んぼや畑が広がるのどかな風景の中に、 ぽつんぽつんとお家が建っている場所がありますよね。 そういった場所は、 この調整区域である可能性が高いのです。
一つ目の罠：解体したら二度と建てられない！？「再建築不可」のリスク
では、何が問題なのでしょうか。
調整区域は「原則、家を建てられない場所」 とお伝えしました。
「え？でも、今、実家が建っているじゃない」 そう思いますよね。
実は、今建っているそのお家は、 この法律ができる前から建っていたり、 特別な許可を得て建っていたりと、 「特別にそこに存在することを許されている」 という状態であることが多いのです。
ここが最大の落とし穴です。
もし、「古くなったからとりあえず解体して更地にしよう」 と、安易に解体してしまったとします。 すると、その瞬間に 「特別に許されていた権利（既得権）」を失ってしまうのです。
一度更地にしてしまうと、 そこはもう「原則、家を建てられないただの土地」に戻ります。 つまり、いざ子供たちが家を建てたいと思っても、 あるいは土地を売りたいと思っても、 「再建築不可」の土地として、 家を建てることが極めて難しくなってしまうのです。 当然、土地としての価値も大きく下がってしまいます。
これが、調整区域での解体に潜む、 一つ目の大きな罠です。
二つ目の罠：更地にしたら税金が跳ね上がる！？「固定資産税」の衝撃
解体のリスクは、 再建築の話だけではありません。 もう一つ、お金に直結する怖い罠があります。
それが「固定資産税」です。
土地や建物を持っているとかかる固定資産税。 実は、土地の上に人が住むための「住宅」が建っていると、 「住宅用地の特例」という制度が適用されて、 土地にかかる固定資産税が、 最大で6分の1まで安くなっているのをご存知でしょうか。
これは、私たちが安心して暮らせるように国が定めた、 とてもありがたい優遇措置なんです。
しかし、解体をして建物をなくしてしまうと、 当然ですが「住宅用地」ではなくなります。 すると、この特例が適用されなくなり、 翌年から土地の固定資産税が本来の金額に戻ります。
つまり、今まで払っていた税金の、 およそ3倍から4倍、 場合によっては6倍近くまで、 一気に跳ね上がってしまう可能性があるのです。
「空き家の管理が大変だから」 という理由で解体した結果、 毎年払う税金が何倍にもなって、 家計を圧迫してしまう。 そんな悲しいケースが後を絶ちません。
後悔しないために、まずはプロにご相談を
ここまで読んで、 「うわ、怖い…どうしよう」 と不安になられた方もいらっしゃるかもしれません。 脅すようなことばかり言ってごめんなさいね。
でも、大丈夫です。 大切なのは「知った上で、正しく行動すること」です。
市街化調整区域であっても、 一定の条件を満たせば、 建て替えができる場合もあります。 （例えば、同じ用途・同じ規模での建て替えなど、 厳しい条件はありますが、可能性はゼロではありません）
一番やってはいけないのは、 ご自身だけで判断して、 解体を進めてしまうことです。
解体を考える前に、 まずはその土地がどういう場所なのか。 解体したらどうなるのか。 再建築は可能なのか。
これらを、市役所の建築指導課や、 私たちのような解体の専門家、 あるいは不動産のプロに相談して、 しっかりと調査することが何よりも大切です。
私たち『千葉スピード解体』では、 単に建物を壊すだけでなく、 お客様の大切な資産の未来まで考えたご提案を心がけています。 調整区域のご相談も多く承っておりますので、 どうぞご安心ください。
少し難しいお話でしたが、 最後まで読んでくださりありがとうございます。 大切な資産を守るために、 慎重に進めていきましょうね。
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最後までお読み頂きありがとうございました。
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