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【千葉】賃貸中の建物を解体・取り壊しできる？借地借家法と立ち退き交渉のポイント
みなさん、こんにちは！
千葉で、住宅や空き家などの解体工事を行っている『千葉スピード解体』です。
千葉市を中心に、建て替えに伴う解体工事や、お庭の倉庫や庭木の解体工事、アパートやマンション等の大きな解体工事などを、適正な価格で千葉のみなさんに届けております。
さて、今回はアパートや貸家をお持ちのオーナー様（大家さん）から、よくいただくご相談についてお話しします。
「所有しているアパートが古くなってきたので、そろそろ建て替えたい」
「相続した貸家が老朽化していて危険なので、取り壊して更地にしたい」
建物の老朽化は避けられない問題です。
特に地震や台風の多い千葉県では、耐震性や安全性の面から、古い建物の維持に不安を感じているオーナー様も多いのではないでしょうか。
しかし、そこで大きな壁となるのが「現在、入居者様がいらっしゃる」という状況です。
「入居者がいる状態で、建物を解体することはできるの？」
「立ち退き交渉って、どう進めたらいいの？ トラブルになりそうで怖い…」
今回は、そんなオーナー様の不安を解消するために
賃貸中の建物の取り壊しに関する法律「借地借家法（しゃくちしゃっかほう）」の基本と
円満な立ち退き交渉のポイントについて、分かりやすく解説していきます。
なぜ大家さんは簡単に「出ていって」と言えないの？
ご自身の持ち物である建物なのに、なぜ自由に取り壊したり、入居者に出ていってもらったりすることが難しいのでしょうか？
それは、日本の法律に「借地借家法」という
入居者様（借主）の権利を強く守る法律があるからです。
一度、建物の賃貸借契約を結ぶと、オーナー様（貸主）の都合だけで一方的に契約を解除したり、更新を拒否したりすることは、原則としてできません。 もし、契約期間の満了に合わせて更新を拒否したい場合でも、法律で定められた「正当な理由（正当事由）」が必要となります。
つまり、ただ「古くなったから解体したい」という理由だけでは、法的には「出ていってください」とは言えないのです。これが、賃貸物件の建て替えや解体を難しくしている一番の要因です。
建物の「取り壊し」は「正当事由」になる？
では、どのような場合であれば、解体・取り壊しが「正当事由」として認められるのでしょうか？
これは非常に難しい問題で、過去の裁判例を見てもケースバイケースなのですが、一般的には以下のような要素を総合的に判断することになります。
1. 建物の老朽化の度合い 単に築年数が古いというだけでなく、「基礎や柱が腐食していて倒壊の危険がある」「大規模な修繕が必要だが、費用が莫大にかかる」といった具体的な事情が必要です。耐震診断の結果なども重要な判断材料になります。
2. オーナー側の事情と入居者側の事情の比較 「オーナーがどうしてもその土地を利用する必要がある（例：自己居住用の家を建てる、経済的理由で売却が必要など）」という事情と、「入居者がその場所に住み続ける必要性（例：高齢で転居が困難、近隣に職場や学校があるなど）」を天秤にかけます。 一般的に、入居者側の事情が重視される傾向にあります。
3. 建物賃貸借の経緯 入居期間の長さや、過去の家賃滞納の有無なども考慮されます。
4. 立ち退き料の提供 これが非常に重要です。上記の1～3の要素だけでは「正当事由」として不十分な場合でも、オーナー側が誠意ある「立ち退き料」を提示することで、補完的に正当事由が認められるケースが多くあります。
円満な立ち退き交渉のポイント
法律の話を聞くと、「やっぱり難しそう…」と不安になってしまうかもしれませんね。 確かに、賃貸中の建物の解体は簡単ではありませんが、適切な手順を踏めば不可能ではありません。
トラブルを避け、円満に退去していただくためのポイントをご紹介します。
1. 時間に余裕を持って、早めに動き出す 法律上、契約更新をしない旨の通知は「契約満了の1年前から6ヶ月前まで」に行う必要があります。しかし、実際にはもっと早い段階、例えば解体を予定している時期の1年～1年半前くらいから、入居者様への説明を始めるのが理想です。急な話はトラブルの元です。
2. 誠意を持って事情を説明する まずは口頭で、なぜ解体が必要なのか（老朽化の状況など）を丁寧に説明しましょう。いきなり書面を送りつけるのは避けた方が賢明です。入居者様の不安な気持ちに寄り添う姿勢が大切です。
3. 具体的な代替案を提示する ただ「退去してください」と言うだけでなく、近隣の類似物件の情報を提供したり、提携している不動産会社を紹介したりするなど、次の住まい探しをサポートする姿勢を見せましょう。
4. 「立ち退き料」を適切に提示する 立ち退き料に法的な決まりや明確な相場はありませんが、一般的には以下の費用が考慮されます。
- 新居への引っ越し費用
- 新居の契約にかかる初期費用（敷金・礼金・仲介手数料など）
- 現在の家賃と新居の家賃の差額の一定期間分（例えば6ヶ月～1年分など）
- 迷惑料、協力金としての意味合い
相手の状況に合わせて、誠意ある金額を提示することが重要です。
解体工事は「全員の退去」が完了してから
当然のことですが、解体工事は入居者様全員の退去が完了し、空き家状態になって初めて着工できます。一人でも残っている状態では工事はできません。
交渉が難航しそうな場合や、法的な判断に迷う場合は、ご自身だけで解決しようとせず、早めに弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。
私たち『千葉スピード解体』では、解体工事そのものはもちろんですが、その前段階であるお悩みについても、提携している専門家と連携しながらサポートさせていただくことが可能です。
まとめ
賃貸中の建物の解体・取り壊しは、法律（借地借家法）が関わるため、慎重に進める必要があります。
- 簡単に退去を求めることはできないと理解する。
- 解体のための「正当事由」が必要になる。
- 早めの行動と、誠意ある対応（立ち退き料の提示など）が不可欠。
アパートや貸家の老朽化でお悩みの千葉のオーナー様、まずは一度、私たちにご相談ください。建物の状況確認から、今後の進め方まで、お客様の立場に立って一緒に考えさせていただきます。
最後までお読み頂きありがとうございました。
「解体会社を探している」、「解体工事の費用を知りたい」、「解体は初めてで誰に相談したらいいか分からない」、「解体工事の正しい進め方を知りたい」など、解体に関するご相談は、ぜひ一度『千葉スピード解体』までご相談ください。 電話相談や来場相談など、お客様のご要望に合わせて対応いたします。 スタッフ一同、心よりお待ちしております。
千葉スピード解体（株式会社トミオ）
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