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今回は【相続した建物を解体工事する際の注意点②】についてお話しします。
相続に伴う不動産の取り扱いは複雑な部分も多いため、相続された方が適切に対応することが必要です。
特に解体工事を行う場合、いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。
この記事では、不動産の評価方法や名義の確認、遺産分割協議の進め方などを具体的に解説していきます。
不動産価格と分割の方法
相続に際して、財産の合計額を「相続評価額」と呼びます。
この相続評価額は、相続税の基礎控除額を超えるかどうかを確認するために必要です。
預貯金や現金はそのままの金額で評価されますが、株式や不動産など、評価額が変動するものもあります。
不動産の場合、時価で評価されることが一般的ですが、時価は売却してみないとわからないことが多いです。
評価のためにわざわざ不動産を売却するのは現実的ではないため、相続税評価額に基づいて評価が行われます。
相続税評価額は時価よりも安くなるケースがほとんどです。
建物の評価額
建物の相続税評価額は、基本的には固定資産税評価額に基づいています。
固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に記載されている金額です。
これは、税金の徴収基準として設定されるもので、建物の実際の時価とは異なります。
築年数が古くなり時価がゼロに近い建物でも、固定資産税評価額はゼロにはならないため、注意が必要です。
土地の評価額
土地の評価は、相続税路線価を基準に行われます。相続税路線価は、国税庁が発表している財産評価基準書に記載されているもので、土地の相続税評価額を確認するために使われます。
一般的には、時価の80%が相続税評価額の目安とされています。
マンションなどの共有物件では、全体の土地評価額に持分割合をかけて評価額を計算します。
このため、土地の評価額が物件ごとに異なることもあります。
登記簿で不動産名義を確かめる
相続した不動産の名義が誰のものであるかを確認するためには、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得する必要があります。
登記簿謄本は、登記所や法務局の証明サービスセンター、またはオンラインで取得することが可能です。
オンライン申請の方が手続きが迅速で、手数料も抑えられるため、利用をおすすめします。
多くの場合、家族で認識していた名義と実際の登記簿に記載されている名義が異なることがあります。
たとえば、父親名義だと思っていた実家の家屋が、実際には祖父の名義のままであったということは珍しくありません。
名義人が亡くなっている場合は遺産分割協議を行う
登記簿謄本の名義人が亡くなっている場合、遺産分割協議が必要になります。
この協議は、相続人全員で行うもので、法定相続人全員の合意がなければ相続手続きが進められません。
不動産の解体工事を行う前に、必ず相続人全員からの同意を得ることが重要です。
誰がその不動産を相続するのか、事前に決めておく必要があります。
遺産分割協議書の作成
遺産分割協議書は、相続人全員で財産をどのように分けるかを話し合い、その結果を文書にまとめたものです。
この協議書は、法定相続人全員の署名と実印が必要で、印鑑証明書も添付しなければなりません。
この協議書を作成しておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。
解体工事と建物滅失登記
相続した建物を解体する場合、相続登記手続きが必要ないケースがあります。解体工事を行う場合は、亡くなった方の名義のまま手続きを進めることが可能です。
この際、解体工事後には「建物滅失登記」という手続きが必要です。
この手続きを行うことで、建物がなくなったことを正式に登記簿に記録できます。
相続手続きを進める際には、相続人全員が協議に参加し、法定相続人の代表者が戸籍謄本や遺産分割協議書を提出して相続権を証明する必要があります。
まとめ
相続した不動産に関する手続きは、税金や法律の知識が求められるため、事前にしっかりと準備をしておくことが大切です。
建物の解体工事を行うかどうかに関わらず、名義の確認や評価額の確認、遺産分割協議を適切に進めることが重要です。
また、解体工事を行う際は建物滅失登記も忘れずに行いましょう。
遺産分割や解体工事の手続きをスムーズに進めるためには、専門家のサポートを受けることも考慮しましょう。
相続手続きは複雑で、個々のケースによって進め方が異なるため、早めの対応が鍵となります。
最後までお読み頂きありがとうございました。
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